UN MERCATO A PIU' LIVELLI

Logiche immobiliari. Come operano e come guidarle

Argomento vastissimo e generale, affrontato in un recente dibattito tenutosi in Assoedilizia. C'è dentro tutta la nostra cultura, il costume, la storia e la tradizione, la sociologia, l'economia, la politica. Significa parlare anche di mercato o di mercati immobiliari.
A Cernobbio, al Forum Ambrosetti nel 2016, in un intervento-stampa, ho avanzato un giudizio provocatorio e ironico: il mercato immobiliare è finito. Tutti gli indicatori davano segnali in questo senso. Dimezzamento del numero delle transazioni immobiliari rispetto ai dati pre crisi - riduzione del volume di affari - dilatazione dei tempi delle trattative. Ancor oggi siamo in presenza di un leggero aumento del numero delle compravendite, ma assistiamo a una riduzione dei valori. Cioè aumenta la domanda, ma calano i prezzi. Se i prezzi aumentano, anche di poco, la domanda non segue l'offerta. Come si fa a parlare di mercato immobiliare in queste condizioni?
La globalizzazione ha portato alla omologazione dei mercati nei campi produttivi e finanziari; in campo immobiliare ha condotto alla segmentazione del mercato in differenti mercati, o meglio circuiti commerciali. Corredati, ciascuno, di regimi fiscali differenziati e di operatori distinti. Il cosiddetto relativismo fiscale tanto vituperato. Condizione essenziale perché si possa parlare di mercato immobiliare è che sussista un equilibrio tra domanda potenziale e offerta potenziale.
Oggigiorno siamo in presenza di una offerta reale contenuta, perché' molti proprietari che vorrebbero vendere sono trattenuti dal farlo a cause di condizioni economiche inaccettabili. Se vendessero, svenderebbero. Fino a quando potranno resistere ?
C'è stata una rarefazione della domanda causata da condizioni fiscali, gestionali, amministrative, manutentive eccessivamente onerose, per tutto il settore immobiliare e anche da una sfiducia diffusa sulla "tenuta" del valore immobiliare nel tempo, conseguenza della perdurante crisi economica e dellìassenza di una assennata politica della casa. Ma poi quanti immobili delle vecchia generazione sono effettivamente vendibili con tutte le norme e i cavilli insorti in questi anni?
In conclusione: 'sic stantibus rebus' assisteremo a una progressiva tendenza alla formazione di più circuiti commerciali, con sensibili dislivelli di valore, a seconda delle aree geografiche, ma anche delle aree economiche e sociali e a una progressiva selettività della domanda. Le differenziazioni potranno concernere: la localizzazioni dei beni a seconda che si tratti di città più o meno dinamiche dal punto di vista socio-economico e resto del Paese.
Inoltre: dato il diverso impatto che l'ordinamento italiano ha nei confronti dell'investitore straniero rispetto a quello italiano, si potrà verificare un'accentuazione della tendenza alla esteroproprietà degli immobili italiani di una certa qualità.
Achille Colombo Clerici